Terenul intravilan este cel aflat în interiorul perimetrului construibil al unei localități, stabilit prin documentele de urbanism, iar cel extravilan se află în afara lui și are, de regulă, destinație agricolă, forestieră sau de altă natură. Pentru cine vrea să ridice o casă, diferența este mare: în intravilan se poate cere, în general, o autorizație de construire pentru locuință, în extravilan situația este mult mai restrictivă.
Ce înseamnă, concret, intravilan și extravilan
Intravilanul este zona în care o localitate are voie să se dezvolte: case, străzi, rețele de utilități, spații publice. Limitele lui sunt trasate de primărie prin planul urbanistic general și prin alte reglementări locale. Extravilanul este restul teritoriului administrativ: câmpuri, pășuni, păduri, lunci.
Un detaliu care încurcă mulți oameni: apartenența la intravilan nu se vede cu ochiul liber. Poți avea un teren la marginea unui sat, cu case în stânga și în dreapta, dar care figurează în extravilan. La fel, o parcelă care pare izolată poate fi inclusă în intravilan. Singura sursă sigură este certificatul de urbanism eliberat de primărie.
Trei situații din viața de zi cu zi
Cumperi o parcelă „între două case”
Ana și Radu găsesc un loc liber pe o uliță dintr-o comună, cu vecini de ambele părți. Li se spune că „e totul în regulă”. Din fericire, cer un certificat de urbanism înainte de avans și află că parcela este înscrisă ca teren agricol în extravilan, deși toate cele din jur au fost introduse în intravilan cu ani în urmă. Lucrul acesta nu înseamnă automat că nu pot construi, dar înseamnă că drumul până la autorizație devine mai lung și mai incert.
Moștenești un teren de la bunici
Mihaela a primit un lot cu vie la câțiva kilometri de oraș. Visul ei este o casă mică, dar terenul are categoria de folosință „vie” și se află în afara localității. Pentru a muta o asemenea parcelă în intravilan trebuie să existe o inițiativă administrativă și, de obicei, o procedură de modificare a planurilor urbanistice, cu termene lungi și costuri pe care primăria le poate explica. Fără aceste demersuri, o casă de locuit rămâne, pe hârtie, o intenție.
Cumperi în apropierea unui oraș în expansiune
Un teren din apropierea unui oraș poate fi extravilan azi și intra în intravilan peste câțiva ani, dacă se aprobă un plan urbanistic nou. Să mizezi pe o asemenea schimbare este însă o speculație, nu un plan de construcție. Fiecare cumpărător ar trebui să se întrebe dacă își permite să aștepte, și cât.
Cum afli cu certitudine în ce categorie se încadrează terenul
- Cere un certificat de urbanism pentru informare la primăria localității.
- Întreabă la serviciul de urbanism dacă există un plan urbanistic zonal în lucru sau aprobat pentru zonă.
- Verifică în cartea funciară categoria de folosință și, dacă e cazul, mențiunile despre scoaterea din circuitul agricol.
- Cere părerea unui arhitect sau a unui topograf care cunoaște practica din zonă.
Ce ține de intravilan și ce ține de alte reguli
Intravilanul nu înseamnă libertate totală de construcție. Chiar și acolo trebuie respectate indicatorii urbanistici din zonă, adică procentul din parcelă care poate fi ocupat și înălțimea admisă. Mai contează distanța față de limitele proprietății, accesul la drum și existența utilităților. În același timp, un teren din extravilan poate fi construibil în cazuri speciale, dar acestea țin de tipuri de construcții precum cele agricole sau de proceduri specifice, nu de o casă obișnuită de familie.
De ce vânzătorii nu spun mereu tot
Nu e nevoie să presupunem rea-credință; de multe ori vânzătorul chiar nu știe. Un proprietar care a moștenit terenul și îl vinde mai departe poate crede că, dacă vecinii au construit, nici el nu are probleme. Un agent imobiliar care lucrează cu zeci de anunțuri nu verifică, de regulă, fiecare parcelă în planurile urbanistice. De aceea, responsabilitatea de a cere documentele oficiale îți aparține ție.
Un obicei bun este să ceri vânzătorului să te însoțească la primărie sau să te lase pe tine să soliciți certificatul de urbanism, chiar dacă nu ești încă proprietar. Procedura permite, în general, ca solicitantul să fie și o persoană interesată de teren, cu acordul proprietarului. Dacă cineva refuză categoric, judecă singur ce înseamnă asta.
Diferențe de care te lovești după cumpărare
| Aspect | Intravilan | Extravilan |
|---|---|---|
| Posibilitatea de a construi o locuință | În general permisă, cu condiții | Foarte limitată, necesită schimbarea regimului |
| Utilități în apropiere | De obicei mai ușor de racordat | Adesea inexistente sau scumpe de adus |
| Prețul terenului | Mai ridicat | Mai scăzut, dar cu risc |
| Taxele locale | Calculate după categoria zonei | Calculate după categoria de folosință |
Poziția în plan afectează chiar și etapele care urmează achiziției. Textele din secțiunea de autorizații arată cum se leagă certificatul de urbanism, proiectul și avizele, astfel încât să știi încă de la început ce documente vor apărea pe drum.
Merită ținut minte și un lucru despre costuri: terenul extravilan pare ieftin tocmai pentru că prețul include incertitudinea. Dacă procedura de schimbare a regimului durează ani, banii imobilizați și dobânda la un eventual credit se adună. Un teren intravilan mai scump, dar cu drum și rețele, poate ieși mai ieftin la final decât unul „la preț de ocazie” care așteaptă o decizie administrativă.
Întrebări pe care merită să le pui înainte de a semna
- Terenul este înscris în intravilan, conform certificatului de urbanism?
- Ce indicatori urbanistici se aplică pe parcela respectivă?
- Există acces public la teren și rețele de utilități în apropiere?
- Se află în zone de protecție sau în arii cu restricții?
Răspunsurile la întrebările de mai sus fac diferența dintre o investiție și un teren care doar așteaptă. Cine pornește de la o evaluare sinceră își cruță bani și nervi, iar ghidurile publicate pe ConstrucțiiPlus merită păstrate la îndemână când discuția ajunge la primărie sau la proiectant.
